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주택연금 수령액 계산 가입조건 신청방법 단점 12억원

실시간 꿀 정보 2023. 7. 13. 12:24

노후를 준비하는 방법 중 많은 사람들이 관심을 갖고 있는 것 중 하나가 주택연금, 즉 역모기지론입니다. 주택연금 가입 기준이 대상 주택 가격이 기존 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 확대되며 가입 기준이 완화될 예정입니다. 주거 안정성과 노후 연금 확보를 할 수 있기 때문에 충분히 검토해 볼 필요가 있습니다. 주택연금 수령액, 조건, 신청방법과 장, 단점에 대해 정리해 보겠습니다.

주택연금 가입 기준 완화

기존 공시가격 9억 원까지 가입이 가능했던 주택담보 노후연금보증(주택연금)의 가입 기준이 12억 원 이하로 완화됩니다. 금융위원회는 주택연금 대상 주택의 기준 가격을 12억 원 이하로 규정하는 '주택금융공사법 시행령' 일부 개정안을 입법 예고했습니다. 주택금융공사의 내규 개정 등을 거쳐 이르면 2023년 10월에 시행될 예정입니다. 주택연금 가입 요건이 완화되면 기존에 가입이 어려웠던 14만여 가구가 가입할 수 있을 것으로 예상됩니다.

주택연금 수령액(월지급금)을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용합니다. 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.

● 가입자의 연령

연령은 부부 중 나이가 젊으신 연소자 나이를 기준으로 합니다. 주택연금 수령액(월지급금)은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 수령액(월지급금)이 줄어들게 됩니다.

● 주택연금 이용현황 (2023년 2월 말 기준)

평균연령	평균 수령액(월지급금)	평균 주택가격	가입자 수
72세	116만원	3억 6천 6백만 원	109,423명

주택연금 수령액(월지급금) 계산(예시)

공시가격 등은 주택연금 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 수령액(월지급금)은 담보주택의 시세 또는 감정평가액에 따라 산정됩니다.

● 종신지급방식(정액형, 2023.3.1. 기준)

▷ 일반주택

예시: 70세(부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택 기준으로 매월 90만 1천 원 수령

▷ 노인복지주택 (지방자치단체에 신고된 노인복지주택)

예시: 70세(부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택 기준으로 매월 78만 4천 원 수령

▷ 주거목적 오피스텔

예시: 70세(부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택 기준으로 매월 72만 9천 원 수령

주택연금 가입요건

부부 중 1명이 만 55세 이상이고 부부합산 공시가격 9억 원(12억 원 이하 변경 예정) 이하 주택을 소유하신 분

1. 가입연령 등: 부부 중 1명이 만 55세 이상, 부부 중 1명이 대한민국 국민

2. 주택보유수: 부부기준 공시가격 등이 9억 원 이하 주택소유자 (12억 원 이하 변경 예정)

3. 대상주택: 주택법 제2조 제1호에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔

4. 거주요건: 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지(주민등록전입)로 이용

5. 채무관계자 자격: 채무관계자(가입자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입 가능(치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성년후견제도를 활용하여 가입 가능)

주택연금 신청방법

● 신청절차

● 신청방법

▷ 온라인 신청: 한국주택금융공사(HF) 홈페이지에서 신청 (온라인신청 바로가기)

▷ 방문 신청: 상담 및 신청은 신청인이 주택 소재지를 관할하는 지사를 방문하여 신청(보증 심사 및 보증서 발급 후 금융기관 방문) (주소지 관할지사 확인 바로가기)

주택연금 상품종류

평생 동안 매월 연금방식으로 수령하는 종신방식과 일정기간 동안 받는 확정기간혼합방식이 있습니다. 이용 중 의료비 등 필요시 목돈을 수시로 찾아 쓰는 개별인출제도를 활용할 수 있습니다.

● 종신방식

• 정액형: 매월 동일한 금액을 수령

• 초기증액형: 가입 초기 일정기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이, 이후에는 정액형보다 적게 수령

• 정기증가형: 초기에는 정액형보다 적게 받고 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령

● 확정기간 방식

• 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다. (대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정)

주택연금 지킴이 통장

주택연금 수령액(월지급금) 중 최저생계비에 해당하는 금액(185만 원)까지만 입금이 가능하고, 입금된 그 금액에 대한 압류가 금지되어 보다 안정적인 주택연금 수령을 가능케 한 주택연금 전용계좌입니다.

● 신청방법 및 절차

아래 신청 절차에 따라 공사에서 ‘주택연금 전용계좌 이용 대상 확인서’를 발급받은 후 대출 약정 금융기관 영업점에 방문하여 해당 서류를 제출하고, 주택연금 전용계좌 개설을 신청한 후 해당계좌를 수령액(월지급금) 수령계좌로 등록해야 합니다.

주택연금 담보제공 방식

주택연금은 주택소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 저당권방식과, 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 신탁방식이 있습니다.

구 분	저당권방식	신탁방식
담보제공(소유권)	근저당권 설정(가입자)	신탁등기(공사)
가입자 사망시 배우자 연금승계	소유권 이전등기 절차필요	소유권 이전 없이 자동승계
보증금 있는 일부 임대	불가능	가능

주택연금 수령방식

● 일반 주택연금

55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령

● 주담대 상환용 주택연금

주택담보대출 상환용으로 인출한도(연금대출한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 목돈으로 찾아 쓰고 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령

● 우대지급방식

부부기준 2억 원 미만의 1 주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령

주택연금 장점

● 평생거주, 평생지급

• 평생 동안 가입자 및 배우자 모두 거주 보장

• 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 동일금액 지급 보장

● 국가 보증

• 국가가 연금지급을 보증하므로 연금지급 중단 위험이 없음

● 합리적인 상속 (재산 보호)

• 주택연금 제도에서 부부 모두 사망 후, 주택은 정산 위해 매각

• 연금으로 받은 금액이 집값을 초과해도 상속인에게 미 청구

• 집값이 남을 경우, 남은 금액은 상속인에게 상속

● 세제 혜택

시기	세제 감면 혜택
저당권 설정 시	등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택가격 및 보유수에 따라 감면 차등 ① 주택공시가격 등이 5억원 이하인 1가구 1주택자: 75% 감면 ② ①에 해당하지 않는 자: 등록면허세액이 300만원 이하인 경우 75% 감면, 300만원 초과하는 경우 225만원 공제
	농어촌 특별세 면제(등록세액의 20%)
	국민주택채권 매입의무 면제(설정금액의 1%)
이용 시	대출이자비용 소득공제(연간 200만원 한도)
이용 시	재산세(본세) 25% 감면

주택연금 단점

● 중도해지 시 연금대출 잔액 상환

주택연금 중도 해지를 원하는 경우 관할지사나 취급 금융기관 지점에서 상환해야 하는 연금대출잔액을 확인한 후, 취급 금융기관 지점에서 대출 잔액을 모두 상환

● 주택 가격 상승해도 주택연금 수령액 초기 결정 금액과 동일

• 주택연금 가입시점에 결정된 수령액(월지급금)은 종신까지 변동 없이 동일하게 지급

• 최초 주택연금 수령액(월지급금) 산정 시 물가상승에 따른 자산가치 변화를 이미 반영(가입 시 결정된 주택가격 상승률이 가입기간 중 매년 일정하게 계속되는 것으로 가정)

● 거주지 이전 시 주택연금 지급정지 가능

• 주택연금 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전 또는 특별한 사유 없이 1년 이상 거주하지 않을 경우에는 주택연금 지급정지사유에 해당

• 단 해당 사유 서면 통지 또는 직접 확인 후 실거주 예외 인정 사유에 해당할 경우 주택연금 계속 수령)

[실거주 예외 인정 사유]

① 질병치료, 심신요양 등을 위하여 병원, 요양시설 등에 입원, 입소

② 자녀 등의 봉양의 받기 위하여 다른 주택 등에 장기체류

③ 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등

④ 기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우 등

● 주택연금에 가입한 주택 임대 불가

• 주택연금에 가입한 주택 임대(전세, 월세) 불가

• 단 직접 거주하며 보증금 없는 월세로 주택의 일부 임대 가능)

인출한도 설정제도

● 주택담보대출이 있어도 주택연금 가입 가능

• 주택을 담보로 한 대출이 있는 경우에도 주택연금 가입 가능

• 주택연금 가입신청 시 또는 이용 도중 목돈이 필요할 때 요긴하게 쓸 수 있도록 인출한도설정제도 운영

• 사용한 수시인출금을 상환할 경우 인출한도 및 월지급금이 회복되고 재인출이 가능하지만 인출한도 회복은 고객 당 1회만 가능

● 인출한도 설정가능 범위

• 일반 주택연금의 경우 연금 대출한도의 50%까지 인출 가능하고, 주택 담보 대출 상환용 주택연금은 50%를 초과하여 90% 이내의 인출 가능, 우대형 주택연금은 45% 이내까지 인출 가능

• 대출한도는 가입자가 100세까지 지급받을 연금대출액을 현재시점의 가치로 환산한 금액으로 담보주택의 가격과 연령 등을 고려하여 산정

• 인출한도를 설정한 경우, 인출한도를 설정한 만큼 주택연금 수령액(월지급금)은 감소

● 인출한도 사용용도

• 일반 및 우대형 주택연금: 주택구입 및 임차자금, 도박, 투기 등 사행성 및 사치오락성 지출자금 등을 제외한 노후생활비 용도(의료비, 관혼상제비, 주택관련 조세 등)로 사용 가능

• 주택담보대출 상환용 주택연금: 주택담보대출 상환용으로만 사용 가능

주택연금 유의사항

● 초기보증료

• 가입비(초기보증료): 주택가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부

• 연 보증료: 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부

• 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하므로 연금지급총액(대출잔액)에 가산

● 보증기한

• 연금지급기한(본인 및 배우자 사망 시까지)

● 담보 제공

• 제삼자(자녀, 형제 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 이용 불가

• 1순위로 근저당권 설정

● 주택연금 지급정지 사유

① 부부 모두 사망한 경우: 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능

② 부부 모두 주민등록을 이전한 경우: 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우. 다만, 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유(이하 “실거주 예외 인정사유”)로 공사의 승인을 받은 경우는 제외

③ 장기 미거주의 경우: 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우. 다만, 실거주 예외 인정사유가 있어 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우 제외

④ 주택 소유권을 상실하는 경우: 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 소실 등

⑤ 처분조건약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용: 일시적 2 주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분

⑥ 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 등

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